Současná politika české vlády akcentuje rozvoj infrastruktury jako jednu z priorit pro další programové období. Jaký vliv bude mít tato skutečnost na ochotu státní správy podpořit nové projekty na výstavbu průmyslových a logistických parků a jejich napojení na dopravní infrastrukturu?
Podle slov Ferdinana Hlobila, vedoucího středoevropského průmyslového týmu Cushman and Wakefield je vývoj v oblasti realitního trhu s logistickými nemovitostmi v ČR v porovnání s ostatními evropskými trhy srovnatelný. Vedeme si dobře při porovnání například s Maďarskem či Rakouskem. Naopak Polsko v posledních 8 letech udělalo velký skok kupředu, a je tahounem celé východní Evropy. Avšak bez potřebné infrastruktury stagnuje rozvoj lokality jako celku. Dálniční síť a proaktivita státní a místní správy mají na tuto skutečnost velký vliv. Zeptali jsme se proto několika odborníků z řad developerských a poradenských společností, jak oni hodnotí trh a vývoj logistických nemovitostí nejen v České republice.
„V porovnání s trhem před rokem 2009, kdy hlavním motorem poptávky po průmyslových halách byly logistické společnosti (3PL), zaznamenaly v prvním čtvrtletí roku 2015 3PL společnosti pouze 23 % všech pronájmů. Zbylých 63 % si pak pronajaly výrobní firmy a 14 % firmy z oblasti maloobchodu, internetového obchodu a velkoobchodní společnosti. Přesto znamená i těchto 23 % nárůst oproti roku 2014 kdy podíl 3PL tvořil 17 %,“ vysvětluje Harry Bannatyne, Director, Head of Industrial Agency JLL.
„Všeobecně lze konstatovat, že s mírnou odlišností stát od státu, park od parku, byl rok 2014 pro VGP velmi úspěšným. Během druhé poloviny roku 2014 se velmi zvýšila poptávka po pronajímatelném prostoru a tento trend pokračuje i v roce 2015. Důvod zvýšení poptávky vidíme v růstu internetových obchodů, přemísťování výrobních závodů ze západních zemí do východní Evropy z důvodu snižování nákladů či optimalizace a konsolidace služeb,“ dodává za společnost VGP Jan Van Geet, Chief Executive Officer.
„Výstavba nových parků reflektuje v obecném měřítku celospolečenské změny – v poslední době je to zejména nárůst e-commerce a s ním i růst segmentu balíkových přepravců, ale i další posun výrobních aktivit směrem do střední a východní Evropy a podobně. E-shopy se pak snaží být co nejblíže svým spotřebitelům, balíkoví přepravci se posunují trošku dále od center měst a nově i do regionů, výrobní firmy hledají lokality s kvalifikovanou, ale levnou pracovní silou. To s sebou přináší změny v nájemnickém mixu průmyslových parků v různých lokalitách naší republiky,“ sděluje Tomáš Míček, ředitel pro Českou republiku společnosti P3, a dodává: „Pak jsou zde samozřejmě nové technické požadavky na průmyslové nemovitosti, které na trhu pozorujeme – ve specifikacích nových poptávek se objevují parametry jako například větší světlá výška, specifická vratová technika nebo požadavky na osvětlení prostor respektive na efektivitu a náklady na osvětlení. Stále častěji se převážně u korporátní klientely setkáváme s tím, že očekává nebo přímo vyžaduje různé typy certifikací. To jsou potom ideální klienti pro výstavbu na míru – tzv. build-to-suit projekty, na které máme v P3 specialisty.“
Tomáš Míček dále pokračuje: „Už jsem zmínil, že nárůst obchodování přes internet je trendem posledních let. Lidé si zvykli přes internet nakupovat nejen elektroniku, ale dnes jsou běžné e-shopy specializované na oděvy, boty, potřeby pro chovatele, zkrátka téměř všechny spotřebitelské výrobky. Aby byl co nejlépe uspokojen zákazník nakupující přes internet, klade to vysoké požadavky na organizaci e-shopu i na logistiku samotnou. V developmentu průmyslových nemovitostí se to projevuje v nárůstu požadavků na výstavbu tzv. XXL hubů pro velké e-shopy – v našem portfoliu máme například Alzu nebo Mall, paralelně s tím rostou i přepravci balíků. Ti pak stále častěji pro zvládnutí extrémního počtu zásilek potřebují do skladu instalovat automatizované technologie – pro DHL jsme například vloni postavili na míru halu v našem parku P3 Prague D8, kde je automatická třídicí linka.“
„Očekáváme, že e-commerce bude i nadále motorem dalších změn. Již nyní je patrné, že průmyslové parky v těsné blízkosti měst přestávají být jen prostorem pro B2B klientelu, ale začínají se zde otevírat výdejní místa pro koncové zákazníky. To by mohlo pro některé parky v budoucnu představovat potenciál pro nové projekty, které budou s výdejnami v dokonalé synergii,“ uzavírá Tomáš Míček.
Michal Barthell, vedoucí oddělení průmyslových nemovitostí ve společnosti DTZ Czech Republic k tomu dodává: „Zde je třeba zdůraznit, že jedním ze specifik trhu průmyslových nemovitostí je vysoké procento projektů realizovaných pro konkrétního nájemce. V drtivé většině případů tyto prostory pak plně zohledňují požadavky nájemců – a to nejen z oblasti logistiky, ale i výroby. Aktuálně se ve výstavbě nachází více než 411 000 m2 skladových ploch a až na 90 % ploch byl předem zajištěn nájemce. V prvním čtvrtletí začala výstavba například haly HR4 v CTParku Hranice (12 500 m2), haly BP16 v CTParku Plzeň pro MOL Logistics (10 200 m2) a haly H6 v P3 Liberec pro Nika Chrudim (7 600 m2),“ a Michal Barhell dále pokračuje: „Signifikantní je v tomto nový distribuční areál pro Mall.cz, který realizuje Prologis v Jirnech u Prahy. Zde se velmi bedlivě sledovala efektivita provozních nákladů, ale i času odbavení zásilky ke koncovému klientovi. Nájemce ovlivnil – v tomto i v dalších případech výstavby built-to-suit – layout, technické zázemí a parametry, stejně jako prostor pro další možnou expanzi. V případě tohoto areálu v Jirnech získá Mall.cz moderní, skvěle fungující distribuční centrum zcela odpovídající jeho požadavkům, a to včetně tzv. mezaninového patra. Navíc s mnoha úsporami, což má vliv na náklady, ale třeba i životní prostředí nebo bezpečnost. Disponuje vyšším počtem světlíků, nižším počtem sloupů apod. Mimochodem – celý objekt je navržený tak, aby mohl s minimálními náklady pružně reagovat na změnu potřeb nájemce, aniž by byl ohrožený plynulý chod firmy.“
„Zájemci o průmyslové nemovitosti se stále více zajímají o energetickou efektivnost průmyslových budov a CTP jim v tomto vychází vstříc. Naše budovy vybavujeme nejmodernějšími technologiemi, samozřejmostí je měřící a regulační systém ve spojitosti s efektivně a na míru navrženou ventilací a vytápěním, které je v některých našich lokalitách napojeno na velmi ekologicky vstřícný horkovod. Do budov standardně instalujeme LED osvětlení s možností dovybavení o senzorické řízení intenzity, což ve spojení s dostatečným přístupem denního světla znamená značné úspory energií. CTP se vždy snaží být o krok napřed, minulý rok jsme v parcích vysázeli více než 4 000 vzrostlých stromů a mimo jiné jsme nechali certifikovat nově postavené haly FEI a ABB v Brně na úroveň Excellent dle certifikace BREEAM, což je pro průmyslovou budovu skutečně výjimečný počin,“ prozrazuje Ing. Jaroslav Kaizr MSc. MRICS, obchodní ředitel společnosti CTPark Humpolec.
Jaroslav Kaizr dále upřesňuje: „Tahouny jsou zejména zahraniční korporace, které mají ekologický přístup již standardně ve svých interních pravidlech společenské odpovědnosti, nebo společnosti z hi-tech oborů, které ekologickým přístupem chtějí zaujmout na pracovním trhu.“
Tomáš Míček ze společnosti P3 připojuje: „Energetické štítky pro komerční budovy jsou již nějakou dobu povinností podle zákona, ale skutečně ekologická řešení požadují především globálně působící společnosti – ty umějí ocenit naše know-how, kterým týmy P3 disponují, a řešení, jež dokážeme nabídnout v celé Evropě. V návaznosti na rostoucí ceny energií a tlak na efektivitu provozů budou podle našeho přesvědčení tato řešení přinášející snížení provozních nákladů a zároveň odpovídající principům udržitelného rozvoje stále více rozšířeným pravidlem.“
„Politika EU sice upřednostňuje a podporuje využití alternativních druhů dopravy, bohužel na infrastruktuře, která by tuto dopravu podporovala, to zatím není příliš znát. Příkladem může být železniční infrastruktura. Vytvořit v ČR areál s vlečkovým napojením, které bude pro investory reálně obslužitelné, se zdá být skoro nemožné. Je to tedy standardní situace „slepice a vejce,“ vysvětluje Klára Fritsch, obchodní ředitelka Panattoni Europe.
Michal Barthell ze společnosti DTZ k tomu dodává: „Toto je možná téma, které není na tuzemském trhu ještě dostatečně doceněné. Snad i proto, že si pod ním každý představí něco jiného: od železnice v podobě klasického carga až po hybridní automobily a další alternativní pohony. Zatím však nejde o prioritní nebo šíře sledované téma. Přirozeně – i s ohledem na úsporu nákladů – se logistické parky realizují tak, aby speditérské společnosti byly blízko hlavních tahů a co nejméně najezdily i v rámci samotného areálu. Bude ale samozřejmě velmi zajímavé sledovat, zda se s rozšiřováním a zlevňováním hybridních technologií developeři i nájemci z řad logistických operátorů budou na tento segment orientovat. A zda třeba vyvstanou ve větší míře požadavky na dobíjecí stanice i v distribučních areálech.“
Klára Fritsch: „U každého investora se vždy jedná o kombinaci více faktorů; dopravní dostupnost, dostupnost kvalitní pracovní síly, blízkost k zákazníkům a samozřejmě cena. Podle typu jsou pak v rozhodovací matici výše uvedené aspekty různě hodnoceny. Tak například pokud se jedná o tzv. city logistiku, aglomerace je podmínkou. V případě logistiky s vyšší přidanou hodnotou je blízkost aglomerace, tedy pracovní síly, klíčem k úspěšnému podnikání. A mohla bych jmenovat dále. Z mého pohledu se dá říci, že neexistuje jedno zlaté pravidlo lokace logistického provozu.“
„Lokalita je pro logistické klienty i nadále jedním z nejdůležitějších faktorů při rozhodování. Rovněž je pak nutné brát v úvahu i přesná specifika toho o jaké logistické služby se bude jednat. Pokud se například bude logistická společnost chystat otevřít regionální centrum pro distribuci balíků a doručovací služby, pak bude preferovat umístění v logistických parcích poblíž velkých měst, odkud je možné obsloužit co největší počet obyvatel. Pokud logistická firma obstarává logistiku pro automobilovou společnost, pak lze očekávat, že zvolí lokalitu v dobré dostupnosti od dané automobilky. Pokud by některou z velkých logistických společností byla vybrána Česká republika, jako země pro umístění jedné z poboček v rámci pan-Evropské sítě pak se bude její volba lokality soustřeďovat na strategické umístění v blízkosti křižovatek dálnic v okolí Prahy, Brna, Plzně či Ostravy,“ doplňuje Harry Bannatyne.
Podle informace Harry Bannatyne zaznamenává společnost JLL nejvyšší poptávku po prostorech v lokalitě Praha západ, kde jsou již všechny existující budovy téměř plně pronajaté. Z nájemců, kteří si nedávno pronajali prostory v této lokalitě, jmenujme např. Lindab, Damco, Adidas, Albatros Media nebo Pyroco. Posledních 10 000 m2 volných prostor, které jsou okamžitě k dispozici, se nacházejí v Rudné.
