Celková nabídka moderních industriálních prostor v České republice během 3. čtvrtletí 2023 vzrostla pouze o 182 200 m2 a na konci září tak činila 11,44 milionu m2. Nájmy se po raketovém růstu v průběhu posledních tří let stabilizovalo a koncem září se pohybovalo mezi 7,50 – 7,70 euro za m2 měsíčně za sklad a 9,50 – 12,50 euro za m2 měsíčně za kancelářský vestavek. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„Tempo dodávání nových projektů na trh je nižší, než jsme očekávali. Oproti předpokladům, které počítaly s dodáním zhruba 300 000 m2 každé čtvrtletí letošního roku, bylo za první tři kvartály dodáno pouze 653 200 m2,“ komentuje Josefína Kurfürstová, analytička společnosti Colliers, a dodává: „Důvodem menšího množství dokončených a dodaných projektů ovšem není jen zpomalování trhu a odsouvání některých projektů jak ze strany nájemců, tak i developerů, ale především vzrůstající množství spekulativně stavěných projektů, u kterých je stavba často zakonzervována v pokročilé fázi. S dokončením se vyčkává až na vhodné nájemce.“

Některé z těchto trendů vychází ze situace dvou předchozích let, během nichž se developeři a nájemci museli potýkat s krizemi v oblasti dodavatelských řetězců a energií, inflací a obtížnějším financováním zapříčiněným vyššími úrokovými sazbami a poklesem návratnosti investic. Zatímco v letech 2021 a 2022 poptávka rostla, nabídka stagnovala kvůli neočekávaným globálním krizím jako byl nedostatek stavebních materiálů, jejich zvýšená cena a zdražování dalších vstupů kvůli inflaci. Developeři se tedy v současnosti snaží vytvořit flexibilní nabídku, díky které by mohli rychle reagovat a uspokojit poptávku investorů a nájemců bez dlouhých průtahů.

Neobsazenost zůstává pod 2 %

Přestože neobsazenost během roku 2023 mírně vzrostla a na konci 1. pololetí dosáhla nejvyšší hodnoty za poslední 2 roky, v uplynulém kvartále opět klesla o 22 bazických bodů na 1,49 %. Do značné míry to souvisí s měnící se strategií výstavby a zmíněnou snahou zakonzervovat rozestavěné stavby do doby, než se pro ně najdou vhodní nájemci. Neobsazenost se tedy bude s největší pravděpodobností i nadále pohybovat mezi 1 a 2 %. „Český trh má jednu z nejnižších neobsazeností v Evropě. Vzhledem k tomu, že zde nejsou takřka žádné moderní prostory k okamžitému pronájmu, nejde bohužel o projev zdravého trhu. Pokud se nezvýší množství spekulativně postavených prostor dodaných na trh či nenastane ekonomická krize, která donutí nájemce opustit své prostory, situace se v nejbližší době nezmění,“ vysvětluje Josefína Kurfürstová.

Realizovaná poptávka indikuje blížící se období nejistoty

Poptávka ve 3. kvartále letošního roku prudce klesla a dosáhla celkem 181 600 m2, což je v meziročním srovnání 62% pokles. Čistá realizovaná poptávka činila 141 000 m2, což je meziroční pokles o 60 %. „Ve druhém kvartále jsme zaznamenali zvýšené množství přejednání, což pomohlo udržet celkový objem realizované poptávky poměrně vysoký, ve třetím kvartále však jejich množství dramaticky pokleslo,“ doplňuje Josefína Kurfürstová. Přejednání smluv tvořilo ve 3. čtvrtletí pouhých 19 % veškeré aktivity, kterou tak z většiny tvořily nové pronájmy a předpronájmy. Zpomalení patrné na trhu může být způsobené celou řadou faktorů, z nichž nejvýznamnější roli hraje pravděpodobně zpomalení globální ekonomiky. To má za následek delší rozhodovací procesy a zvýšenou opatrnost firem, které se tak snaží ochránit před možnou krizí, snížit náklady či ceny vstupů.

Zdroj: Colliers

Nájmy se stabilizují

Nejvyšší dosahované tržní nájemné v České republice během posledních 3 let raketově vzrostlo z hodnot kolem 5 euro za m2 měsíčně na současných více než 7,5 euro za m2 měsíčně. V blízké budoucnosti neočekáváme výraznější výkyvy směrem dolů či nahoru. Nájemné za nejžádanější lokality se ve 3. čtvrtletí 2023 pohybovalo mezi 7,50 – 7,70 euro za m2 měsíčně za sklad a 9,50 – 12,50 euro za m2 měsíčně za kancelářský vestavek. Servisní poplatky se pohybují mezi 0,75 – 1,00 euro za m2 měsíčně.

Developeři stále vidí v českém trhu potenciál

I přes horší výsledky třetího kvartálu je patrné, že developeři v českém trhu i nadále vidí potenciál, což dokazuje mimo jiné i neustále rostoucí zásoba projektů pro novou výstavbu. Neexistuje žádný jasný indikátor krize a podmínky na trhu zůstávají z velké části stabilní a v porovnání s jinými evropskými trhy si český trh vede dobře.

Zdroj: Reliant

Jedná se o softwarepro řízení a obsluhu kontejnerových a multimodálních terminálů. Stejný systém nedávno CID International implementovala v polské společnosti CLIP (Centrum Logistyczno Inwestycyjne Poznań II) v lokalitě Dąbrowa Górnicza nedaleko Katowic a například také v terminálu Českých přístavů v Mělníku.

Kontejnerové terminály poskytují služby firmám, které z různých částí světa přepravují zboží v kontejnerech na překladiště, odkud zajišťují distribuci konečným zákazníkům. Terminály fungují v importním i exportním režimu.

Systém KONTI zajišťuje efektivitu překládek kontejnerů

Aby byla překládka v terminálech efektivní, je nutné její systémové řízení. To zajišťuje uvedený systém KONTI dodávaný společností CID International, jehož hlavním úkolem je optimalizace vykládky a nakládky kontejnerů (resp. ILU = Intermodal Loading Unit = kontejner, návěs, cisterna). Jedná se o moderní řešení v oblasti správy kontejnerových a  intermodálních terminálů. Svým zaměřením je určeno především pro vnitrostátní operátory, kteří mohou s výhodou využít i funkcí pro plánování přeprav. Jde o flexibilní, otevřený systém s vysoký podílem automatizovaných funkcí, který podporuje práci s kontejnery,návěsy a dalšími ložnými jednotkami. Otevřenost a flexibilita systému umožňuje snadnou systémovou integraci. Systém komplexně pokrývá všechny procesy probíhající na kontejnerovém překladišti. Od zpracování objednávek při příjezdu a odjezdu kontejnerů, přes skladování kontejnerů na terminálu, manipulace, přes reklamace a celní odbavení, až po automatické výpočty cen za skladování a služby. Aby se co nejvíce snížil počet manipulací s kontejnerem, byl IS KONTI vybaven řadou automatizačních a optimalizačních mechanismů, které podporují proces příjmu, manipulace, nakládky a vykládky kontejneru, stejně jako jeho přesuny v rámci terminálu.

„Systémová optimalizace spočívá ve vhodném výběru pořadí vykládek, nakládek a překládek mezi dopravními prostředky (auto, vlak, loď) tak, aby nedocházelo k založení kontejneru, který je naplánován na další pohyb, tedy aby nebyl kontejner, s nímž se má nejdříve manipulovat, zaskládán dalšími kontejnery. Tato optimalizace minimalizuje zbytečné manipulace,“ popisuje Radim Vala, manažer implementačního týmu společnosti CID International. Zodpovídá za vývoj a implementaci systému KONTI pro řízení a obsluhu kontejnerových a multimodálních (intermodálních) terminálů a za vývoj a implementaci WMS LOGI, což je systém pro řízení a obsluhu logistických skladů.

Systém KONTI také v terminálech zajišťuje, aby byly vytíženy všechny dostupné manipulační prostředky (reach stacker, jeřáb) optimálně, což garantuje minimum prázdných přejezdů. Tyto cíle byly splněny jak v poznaňském terminálu polské společnosti CLIP, tak jsou očekávány i v právě budovaném terminálu v Ústí nad Labem.

Pomocí mobilních terminálů umístěných na manipulačních prostředcích a pracujících v online režimu se informace o prováděných činnostech na kontejnerovém terminálu (manipulace, přesuny, nakládka, vykládka) přenáší do systému v reálném čase, díky čemuž můžeme okamžitě plánovat využití uvolněných pozic nebo dostupných mechanizačních prostředků. Mobilní terminály se využívají i pro práci na silniční nebo železniční vrátnici. Podle nastavených pravidel pak umí poslat úkol na manipulační stroj, zaevidovat GateIn / GateOut, anebo zvednout závoru.

Klíčový význam v přepravě kontejnerů má elektronická výměna dat terminálu se zákazníkem a s přepravcem, protože zjednodušuje a zrychluje procesy a snižuje míru chybovosti. Mezi hojně využívaný formát pro výměnu zpráv v kontejnerové přepravě patří formát Codeco. Jedná se o mezinárodní standardizovaný formát pro odesílání provedených GateIn a GateOut.

Důležitým prvkem v systému KONTI je modul pro plánování silniční dopravy a mobilní aplikace určená pro řidiče silničních nákladních vozidel. Modul pro plánování přeprav a silniční dopravy disponuje funkcemi, které umožňují snadné přiřazení kontejneru k vybranému dopravnímu prostředku. Mobilní aplikace pro řidiče slouží hlavně pro komunikaci operátora terminálu s řidičem a k zadávání řidičem aktuálně prováděných činností. Systém je také možno rozšířit o webovou nástavbu pro komunikaci se zákazníky a s dopravci. Zajímavým řešením je integrace se systémem časových slotů pro nakládku a vykládku kontejnerů a s parkovištěm související samoobslužný kiosek pro řidiče. Obě tyto funkce řeší problémy s omezeným počtem parkovacích míst a s frontami na přístupových cestách, které jsou pro mnohé terminály aktuální.

Optimalizace se týká i ukládání prázdných kontejnerů

Když do terminálu přijede vlak s loženými kontejnery, je nutné je složit na plochu terminálu a v případě, že putují ze zemí mimo EU, což je časté, musí projít celním řízením. „Kontejnery musí být na ploše terminálu umístěny takovým způsobem, aby je bylo možné bez zbytečných překládek v definovaných časech přepravit ke koncovým zákazníkům. Současně je v terminálech potřeba systémově řídit ukládání prázdných kontejnerů, které se vracejí od zákazníků, stejně tak jako ukládání plných kontejnerů, jenž mají cílové destinace v zámoří. Software řídí vše tak, aby pohyby terminálových zakladačů a jeřábů byly minimální,“ vysvětluje Radim Vala.

Nedochází k zarovnání kontejnerů, které mají odjet jako první

Dodává, že práce v terminálu je tak výrazně efektivnější, protože například jeřáb v rámci jedné pojížďky vykoná více činností, které jsou v daný čas potřeba. Vše je optimalizováno tak, aby součet pohybů v rámci manipulací byl skutečně minimální, současně tak, aby nebyly zarovnány kontejnery, které mají z terminálu odjet jako první.

Systém KONTI se v terminálech musí vypořádat i s dalšími omezeními. „Řídí například i to, že na prázdný kontejner není možné postavit kontejner plný, protože by mohlo dojít k jeho zborcení. Dalším omezením je, že kontejnery mají různé velikosti. Nejmenší bývají dvacetistopé, nejčastěji používanými jsou čtyřicetistopé. To vše má vliv na uložení,“ říká Radim Vala.

V Ústí nad Labem jsou aktuálně dodávány servery

Implementace systému KONTI v kontejnerovém terminálu v Ústí nad Labem se uskuteční v brzké době. Aktuálně byla totiž dokončena výstavba terminálu, je zařizována serverovna, kde budou dodány jak servery, tak software pro řízení terminálu.

Zdroj: Reliant