Trh industriálních nemovitostí ve 4. čtvrtletí nadále vykazoval vysokou odolnost vůči současné ekonomické situaci, přesto se na straně poptávky začínají objevovat známky ochlazení. Navzdory rekordnímu objemu dokončených ploch zůstala míra neobsazenosti industriálních ploch na extrémně nízké úrovní.

Zároveň ceny nájemného za nejlepší prostory vzrostly meziročně až o 30 % a vykázaly tak jedno z nejvyšších temp růstů v celé Evropě. Rekordně vysoké nájemné v kombinaci s vysokou inflací a vysokými cenami energií ovlivňuje rozhodování nájemců o případné expanzi či relokaci. I přesto bylo na konci čtvrtletí ve výstavbě více než 1,2 milionu m2 a celkový objem moderních průmyslových ploch v ČR se může ke konci roku 2023 dostat na hranici 12 milionů m2.

PRAHA, (Leden 30, 2023) – V průběhu 4. čtvrtletí roku 2022 bylo dokončeno celkem 149 300 m2 skladových ploch. Tím dosáhl objem moderních industriálních ploch celkové výše 10,77 mil. m2. Drtivá většina nově postavených hal měla již zajištěného nájemce. Spekulativně dokončené plochy tvořily pouhé 1 % nové nabídky. Nejvíce nových ploch přibylo v Jihomoravském kraji (28 %), následovaným Moravskoslezským (26 %) a Středočeským krajem (20%).

Staví se více než milion metrů čtverečních nových ploch
Objem rozestavěných projektů se už pět čtvrtletí po sobě drží nad hranicí jednoho milionu metrů čtverečních. Konkrétně bylo na konci čtvrtého čtvrtletí ve výstavbě téměř 1,24 milionu m2. Z uvedeného množství mělo pouze 60 % zajištěného nájemce. Před rokem se tento poměr pohyboval okolo 77%. Stále však nelze hovořit o návratu spekulativní výstavby. Přestože nezasmluvněná plocha v absolutních číslech činila 489 tisíc m2, značná část tohoto objemu se již nachází v různých fázích jednání o pronájmu.

V průběhu 4. čtvrtletí byla zahájena stavba téměř 213 200 m2. Na celý rok 2023 je naplánováno dodání na trh téměř 1,2 milionu m2nových ploch. V takovém případě by celkový objem moderních průmyslových ploch v České republice mohl ke konci roku 2023 dosáhnout hranice 12 milionů m2.

Nejaktivnějším krajem z hlediska výstavby byl Karlovarský kraj, na jehož území se nachází více než čtvrtina všech ploch ve výstavbě. Výstavbě v tomto kraji dominují projekty typu „big box“. Následovaly kraje Plzeňský (15 %) a Jihomoravský (12 %).

Robert Sgariboldi, Director v oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v Jones Lang LaSalle:
 „Z pohledu nové výstavby je pro trh velmi pozitivní, že celková plocha dynamicky rostla a nájemci dokázali dodané prostory v podstatě ve 100 % svou poptávkou absorbovat. Jen minimum stavěných hal nebylo před svým dokončením pronajato. Chuť stavět v atraktivních regionech i bez zajištěného nájemce svědčí o důvěře developerů v sílu a stabilitu naší ekonomiky, a to i přes řadu externích faktorů zvyšujících celkové náklady na provoz průmyslových hal.“

Míra neobsazenosti je prakticky nulová v 10 ze 14 českých krajů
Na konci 4. čtvrtletí zůstala míra neobsazenosti moderních industriálních nemovitostí na extrémně nízké úrovni 1,0 %. V Praze a okolí zůstala míra neobsazenosti na pouhých 0,6 %. Tato již nízká neobsazenost je však způsobena neobsazenými kancelářemi v rámci průmyslových parků. Kdyby byla neobsazenost počítána pouze ze skladovací plocha, byla by prakticky nulová.

Ve 4. čtvrtletí 2022, stejně jako v předchozím čtvrtletí, byla zaznamenána plná obsazenost v Královéhradeckém, Karlovarském, Libereckém, Pardubickém, Jihočeském, Zlínském krajích a také na Vysočině. V těsném závěsu se umístil Středočeský kraj s méně než 0,1%. Třetí největší trh, tedy Jihomoravský kraj, vykazuje rovněž velmi nízkých 0,4 %. Ve zbývajících krajích se neobsazenost pohybovala v rozmezí přibližně 1,4 % až 2,6 %.

James Fitzgerald, Regional Director v oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v Jones Lang LaSalle:
„Z rekordně nízké míry neobsazenosti  je zřejmé, že český trh industriálních nemovitostí prokazuje mimořádnou odolnost vůči  nepříznivým faktorům v regionu, jako je pokračující konflikt na Ukrajině a vysoká inflace. Pokud se zaměříme na skladové prostory v okolí Prahy, od 2. čtvrtletí 2021 se neobsazenost pohybuje blízko 0 %. Zatímco někteří analytici předpovídají v nadcházejících měsících snížení poptávky nájemců, my jsme toto zpomalení zatím nepocítili.“

Robert Sgariboldi, Director v oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v Jones Lang LaSalle:
“Dlouhodobě nízká neobsazenost trhu nesvědčí – nájemci ztrácejí flexibilitu a možnosti pro efektivní růst svého podnikání, ceny nájemného rostou a o uvolňované jednotky je přetlak poptávky. Tržní optimum je v rozmezí 4-5 % a je otázkou, kdy se český trh k této hladině opět dokáže přiblížit. Významnější pokles cen nájemného lze pak očekávat až při hodnotách okolo 6-8 % neobsazenosti.“

Poptávku nejvíce táhly výrobní firmy
V průběhu 4: čtvrtletí roku 2022 byly zaznamenány nájemní smlouvy v celkové výši 231 300 m2. Oproti minulému čtvrtletí jde o pokles o 35%, ve srovnání s velmi silným 4. čtvrtletím roku 2021 poptávka poklesla o  o 48%. V absolutních číslech jde o nejnižší objem od 3. čtvrtletí 2020.

Vyjma transakce bez zveřejněného typu nájemce, měly největší podíl na čisté poptávce výrobní firmy s 59 %, následované logistickými (31 %) a distribučními(10 %) společnostmi.

Hrubá poptávka, zahrnující i renegociace, dosáhla ve 4. čtvrtletí více než 354 tisíc m2. Ve srovnání s předchozím čtvrtletím jde o pokles o 27 %, meziročně šlo o pokles o 45 %.

Oproti pětiletému kvartálnímu průměru poklesla ve 4. čtvrtletí jak čistá tak hrubá poptávka o 19%, resp.  23%.

Za celý rok 2022 činil celkový objem čisté poptávky 1,47 mil. m2, což je pouze o 6 % slabší výsledek v porovnání s předchozím rokem, kdy byl zaznamenána vůbec nejvyšší roční objem čisté poptávky za celou existenci českého průmyslového trhu. Ve srovnání s pětiletým průměrem je tento celoroční výsledek o 29 % vyšší. Co se týče hrubé poptávky, ta za celý rok 2022 dosáhla 2,21 mil. m2, což je pouze o 10 % méně než rekordní výsledek z roku 2021, nicméně je o 21 % nad pětiletým průměrem.

Růst nájmů po roce prudkého růstu zpomalil
Nízká neobsazenost a silná poptávka tlačily v průběhu roku 2022 výši nájmu vzhůru. Růst nájemného byl poháněn především omezenou dostupností volných průmyslových ploch, vysokými stavebními náklady a drahým financováním.

Ve čtvrtém čtvrtletí nájemné za nejlepší prostory v Praze a okolí zůstalo stabilní na úrovni 7,50 EUR za m2 měsíčně. Během roku 2022 vzrostlo nájemné za nejlepší prostory v Praze o více než 30%.

V Jihomoravském kraji bylo nájemné na úrovni 5,50 – 6,75 EUR/m2/měsíc). V Moravskoslezském kraji dosahovalo nájemné úrovně 5,25 – 6,00 EUR/m2/měsíc a v Plzeňském kraji 5,00 – 6,50 EUR/m2/měsíc.

Robert Sgariboldi, Director v oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v Jones Lang LaSalle:
„Za současné vysoké nájemné pronajata jen velmi omezená část nabízených průmyslových ploch. Nájemci jednají o prodloužení svých stávajích smluv a jednání o smlouvách na novou výstavbu trvají velmi dlouho. V několika případech jsme byli svědky toho, že potenciální nájemci odmítli vybrané lokality, protože finální náklady již nedávaly z obchodního hlediska smysl. Zdá se, že růst výše nájemného dosáhl svého vrcholu na konci roku 2022 a se zvyšujícím se podílem spekulativní výstavby se v příštím roku pravděpodobně staneme svědky stabilizace trhu z hlediska rovnováhy nabídky a poptávky.“

Zdroj  :JLL