Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 2. čtvrtletí 2024:

• Ve druhém čtvrtletí byly dokončeny čtyři kancelářské budovy o celkové ploše
  43 900 m².

• V současnosti je ve výstavbě 166 300 m², což je o 133 % více ve srovnání s předchozím čtvrtletím. V Praze 4 a Praze 5 byla zahájena výstavba významných projektů.

• V souvislosti se zahájením výstavby nového sídla České spořitelny a následným propsáním této transakce do vlastnictví dosáhla hrubá poptávka ve druhém čtvrtletí roku 2024 celkové plochy 220 600 m².

• Míra neobsazenosti vzrostla o 44 bazických bodů ve srovnání s předchozím čtvrtletím
  na 7,9 %.

• Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru města vzrostlo na 28,00–29,00 eur za metr čtvereční na měsíc.

Úvod

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za druhé čtvrtletí roku 2024. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Milan Kilík, Vedoucí oddělení pronájmů kanceláří, iO Partners: “Pražský kancelářský trh nadále reflektuje trendy z předcházejících čtvrtletí. Navzdory zvýšené stavební aktivitě zůstává nabídka nově postavených kancelářských prostor k pronájmu omezená. Firmy dávají přednost přejednávání stávajících nájemních smluv před hledáním nových prostor. Rostoucí poptávku pozorujeme zejména po kvalitních projektech blíže centru města, což se v posledních čtvrtletích projevilo i nárůstem nejvyššího dosahovaného nájemného. Celkově vnímáme trh jako dynamický a čelící mnoha výzvám, což činí nadcházející čtvrtletí zvláště zajímavými.“

Nabídka kancelářských budov

Koncem druhého čtvrtletí vzrostl celkový objem kancelářských ploch v Praze na 3,95 milionů m². Během tohoto čtvrtletí byly dokončeny čtyři kancelářské budovy ve třech lokalitách. Nová nabídka kanceláří zahrnovala dvě kancelářské budovy v rámci projektu Hagibor, a to Hagibor 01 (13 100 m²) a Hagibor 02 (15 800 m²) v Praze 10, dále budovu Rohan City A1 (8 600 m²) v Praze 8 a rekonstrukci Paláce Dunaj (6 400 m²) v Praze 1.

Ve stejném období začala výstavba dvou kancelářských projektů. Jedním z nich je Smíchov City Jih, který zahrnuje tři kancelářské budovy o celkové pronajímatelné ploše 44 200 m² a centrálu České spořitelny (75 000 m²) v Praze 5. Druhým projektem je Hila (19 700 m²) v Praze 4. V současnosti je tak ve výstavbě 166 300 m² kancelářských ploch s plánovaným dokončením mezi lety 2024 a 2027, což představuje čtvrtletní nárůst o 133 %. Pouze 9 %
z těchto prostor by mělo být dokončeno letos.

Většinu stávající nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje 20 %.

Realizovaná poptávka

V souvislosti se zahájením výstavby nového sídla České spořitelny a následným propsáním této transakce do vlastnictví dosáhla hrubá poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) ve druhém čtvrtletí roku 2024 celkové plochy 220 600 m². To představuje největší čtvrtletní poptávku po kancelářích, která kdy byla v Praze zaznamenána. I bez zahrnutí transakcí do vlastnictví by však druhé čtvrtletí vykázalo silnou poptávku
po kancelářích, která dosáhla 145 100 m², což je nárůst o 36 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a nárůst
o 4 % v meziročním srovnání.

Bez započítání transakcí do vlastnictví měla prodloužení stávajících smluv (tzv. renegociace) největší 58% podíl na zbývající hrubé realizované poptávce. Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 38 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco podpronájmy tvořily pouze 4 %. V tomto čtvrtletí nebyly na pražském kancelářském trhu zaznamenány žádné předpronájmy.

Čistá realizovaná poptávka dosáhla 130 700 m². Z tohoto objemu bylo 58 % tvořeno pronájmy do vlastnictví.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve druhém čtvrtletí zaznamenána v Praze 5 (51 %), dále pak v Praze 4 (18 %) a v Praze 8 (12 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována finančním sektorem, který tvořil
43 % celkové poptávky, a technologickými firmami, které následovaly s podílem 15 %.

Významné pronájmy

Mezi nejvýznamnější transakce druhého čtvrtletí roku 2024 řadíme Českou spořitelnu v budově komplexu Smíchov City (75 000 m²) v Praze 5, jejíž je rovněž majitelem. Zároveň představuje největší transakci, která kdy byla na pražském kancelářském trhu uzavřena. Mezi další významné transakce druhého čtvrtletí patřilo obnovení stávajícího nájmu společnosti Vodafone v budově City West C1 (10 000 m²) v Praze 5 a prodloužení stávající smlouvy společnosti Barclays v budově Gemini A a B (8 300 m²) v Praze 4.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. Díky nově dokončeným projektům se značnými předpronájmy vzrostla ve srovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha v Praze o 23 100 m².

Míra neobsazenosti ve druhém čtvrtletí letošního roku mezičtvrtletně vzrostla o 44 bazických bodů na současnou úroveň 7,9 %. V meziročním srovnání se jedná o nárůst o 92 bazických bodů.

Celková plocha volných kanceláří vzrostla na 311 200 m². Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 3 (18,7 %) a Praze 7 (16,4 %), nejnižší potom v Praze 2 (2,6 %) a Praze 8 (3,2 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné ve druhém čtvrtletí tohoto roku mírně vzrostlo na úroveň 28,00–29,00 eur za m²
na měsíc v centru města, 18,00–19,00 eur za m² na měsíc ve vnitřních a 15,50–16,50 eur za m² na měsíc
ve vnějších částech města.

Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990.
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m².
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem.

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí.
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti.
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována.
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě.
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce.
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Příloha

Definice:

Zdroj: PRAGUE RESEARCH FORUM