Budoucnost logistických nemovitostí: Od vize k realitě

Ať už jde o používání automatizace, umělé inteligence, internetu věcí či virtuální reality, změny, které se v poslední době projevují v průmyslové výrobě a přidružených oborech, lze po právu nazývat čtvrtou průmyslovou revolucí, která v následujících letech a dekádách zásadně změní chování uživatelů a vlastníků průmyslových nemovitostí. V České republice jsme však zatím svědky pomalejšího nástupu Průmyslu 4.0.

„Spíše než na zavádění prvků automatizace však čím dál více uživatelů a vlastníků průmyslových a logistických nemovitostí klade důraz na ekologické aspekty. V současné době jsme tak svědky zvyšování ekologických standardů budov. Celá řada developerů již ve standardu nabízí budovy, které disponují certifikací BREEAM či LEED či šetrnými systémy osvětlení,“ uvádí Lukáš Svobodník, Senior Associate Industrial Agency Colliers International a pokračuje: „Při výstavbě nových budov je v čím dál větší míře dbáno na šetrnost k životnímu prostředí z hlediska použitých technologií a materiálů. Prosazuje se také používání moderních technologií na kontrolu a monitoring skladů a spotřeby energií.“

Tomáš Míček, ředitel P3 pro Českou republiku k tomu doplňuje: „Nezávisle na trendech je pro průmyslový development nadále klíčová dobrá lokalita s ohledem na dopravní infrastrukturu, dostupnost zaměstnanců a rychlou dostupnost ke koncovým zákazníkům. Co se mění, je vnímání toho, co je standard. My do něj zahrnujeme například tepelně izolované můstky, které snižují energetickou náročnost budov, nebo světlou výšku 12 metrů, která umožňuje navýšit vertikální skladovou kapacitu nebo vestavbu mezaninů. To oceňuje především rozvíjející se sektor e-commerce, který operuje s velkým množstvím položek.  Na trhu průmyslových nemovitostí v České republice zabírá retail a e-commerce asi 15 %, v našem pražském parku téměř 50 %. Tito zákazníci ovlivňují podobu průmyslových parků, překreslují vnitřní i vnější podobu hal. Vedle již zmíněných mezaninů to dokládají třeba menší nakládací rampy, protože rozvoz zboží ke koncovým zákazníkům zajišťují menší vozidla. V poslední době je oblíbené zřizovat u skladů showroomy nebo rovnou výdejny. Výhodou je okamžitá dostupnost zboží i bezproblémové parkování.“

Zároveň také čím dál více developerských společností projevuje zájem o redevelopment starých brownfieldů, avšak v těchto případech se často musí potýkat s náročnými administrativními procesy a překážkami v podobě ekologické zátěže. Z hlediska dlouhodobějšího vývoje pak můžeme v duchu světových trendů pravděpodobně očekávat nárůst automatizace společně se zvyšováním výšky skladů a využíváním vícepatrových skladů.

„Vzhledem k nedostatku vhodných pozemků pro nový development a vzrůstajícímu tlaku environmentalistů je tento scénář, společně s výše zmiňovaným redevelopmentem brownfieldů, do budoucna velmi pravděpodobný,“ podotýká Lukáš Svobodník.

Vzrůstající zájem o rozvoj brownfieldů související s narůstajícím významem logistiky poslední míle potvrzuje také Jaroslav Kaizr, ředitel oddělení pronájmu komerčních nemovitostí společnosti Savills pro ČR a SR “Trh s průmyslovými nemovitostmi se mění, a to od základu. Mění se zájem o lokality, který se přesunul z okraje aglomerací zpět do městské zástavby a z okolí dálnic do menších měst. Mění se také technické standardy průmyslových prostor, jelikož uživatelé mají více než kdy v minulosti zájem zvýšit efektivitu provozu. Přichází nové koncepty skladování v souvislosti s logistikou poslední míle a s automatizací procesů. Balíkové terminály nebo sklady s vnitřními mezaniny již nejsou výjimkou, a naopak se v určitých lokalitách stávají standardem. V minulosti postavené vícepodlažní budovy nacházejí své nové uplatnění v oblasti logistiky pro e-shopy a obecně je o rozvoj brownfieldů s ohledem na logistiku poslední míle stále větší zájem zejména v oblastech s vyšší kupní silou obyvatelstva.“

Pohled do křišťálové koule: logistické haly jako součást internetu

„Jak budou vypadat sklady budoucnosti? Říkám si, že když hledali naši předchůdci před 30 lety odpověď na tu samou otázku, měli to o dost jednodušší než my,“  polemizuje Pavel Sovička, generální ředitel Panattoni Europe pro ČR a Slovensko. „Tradiční maloobchod a schémata distribuce materiálu a produktů – všechny hodnoty se zdály neotřesitelné. Rapidní vývoj technologií a změny v chování spotřebitelů stále dodavatelský řetězec nedokázal absorbovat… Jakmile se zdá, že již jsou na cestě řešení pro neustále se zvyšující tlak na rychlost a flexibilitu dodavatelského řetězce, přicházejí hned nové trendy. Internet of things, Physical internet a další nové neprobádané oblasti se otvírají před maloobchodníky, výrobci, logisty a v neposlední řadě před námi developery. Je potřeba si uvědomit, že od clicku zákazníka v online shopu většinou neuběhne ani 24 hodin do dodání zboží. Přenastavení a naprogramování systému může trvat dny, měsíce. Příprava skladů je ale dlouhodobá a příprava většiny projektů trvá roky až dekádu.“

Dnes se snaží developeři reagovat na velice dynamický vývoj v logistice i výrobě tak, že budují logistické areály, aby sloužily jako velice efektivní infrastruktura, kde činnosti v jednotlivých halách jsou minimálně omezovány parametry budov samotných. Jinými slovy logika provozu se bude muset díky kybernetice co nejvíce přiblížit fungování online aplikací a chování zákazníků. Podle slov Pavla Sovičky můžeme v budovách budoucnosti určitě očekávat více informačních technologií pro sledování pohybu zboží a lidí kvůli větší bezpečnosti a omezení chybovosti. Logistické budovy budou připomínat spíše datová centra, kde se budou čím dál častěji přesouvat stále větší objemy informací. Současně bude pokračovat „zelenání“ průmyslových budov, velkým tématem bude energetická soběstačnost, hospodaření s vodou a omezování tepelných ostrovů. Snažíme se následovat nejmodernější trendy a certifikovat budovy dle nejaktuálnějších světových standardů.

Jaroslav Kaizr k tomu dodává: „Softwarové vybavení průmyslových budov bude další výzvou i s ohledem na trend Průmyslu 4.0 a na stále širší použití informačních systémů v logistice. Inteligentní budovy jsou dnes běžně vybaveny BMS (Building Management System), tyto systémy je ale vždy nutno upravit tak, aby s uživatelem aktivně komunikovaly. Dalším trendem je optimalizace spotřeby energií, například pomocí instalace baterií pro vyhlazení křivky spotřeby elektřiny nebo využití dešťové vody pro technologické účely nebo pro péči o zeleň. Takové aplikace v zahraničí již jsou a je jen otázkou času, kdy se více prosadí i u nás.“

Celý dodavatelský řetězec prochází velice rychlou proměnou v závěsu za moderními technologiemi. S ohledem na velkou setrvačnost při plánování budov nezbývá developerům v tuto chvíli nic jiného, než být vizionáři a vsadit na nemovitosti, které budou umožňovat maximální prostupnost zboží, dat a lidí. Jak říká Pavel Sovička „Physical internet je tu… .“

Širší zázemí pro zaměstnance a prostor pro služby s přidanou hodnotou se stávají samozřejmostí

Nároky zaměstnanců a tím i jejich zaměstnavatelů rostou a majitelé průmyslových nemovitostí musí jít těmto požadavkům vstříc. Rozvoj služeb s přidanou hodnotou pro klienty průmyslových parků a jejich vybavení prostorami pro odpočinek jsou již nutností, zejména v lokalitách mimo zástavbu.

Tuto skutečnost si uvědomují také ve společnosti P3. Tomáš Míček k tomu uvádí: „U hal, kde se realizuje drobná výroba, se vyčleňuje stále větší prostor zázemí pro zaměstnance nebo také R&D pracoviště (výzkum a vývoj). Požadavky na příjemné pracovní prostředí obvykle zahrnují více světla (ze zahraničí známe i simulaci světelných změn v průběhu denního cyklu, což ocení například noční směny), efektivní regulaci teploty, víc zeleně, větší denní místnosti, kantýny nebo posilovny. Velký důraz na kvalitu pracovního prostředí pro zaměstnance se kladl u projektu pro VF Corporation, který zastřešuje známé oděvní značky a v parku P3 Prague D8 zaměstnává stovky lidí. V P3 Prague Horní Počernice se v nové hale pro švýcarského výrobce trakčních měníren, společnost Sécheron Tchequie, budoval například výtah, což v průmyslových halách není příliš obvyklé. Jedním z nejdůležitějších hledisek pro atraktivitu pracovního místa je však vynikající dopravní dostupnost. Například zaměstnanci zmiňované společnosti jsou v práci od stanice metra Černý Most do 10 minut, autobusovou zastávku mají přímo před vchodem. Naše haly jsou obvykle dostupné nejen po dálnici, ale i vlakem či linkami městské hromadné dopravy. Osobně totiž příliš nefandím ubytovnám v prostředí průmyslových a logistických parků, jsem přesvědčen, že zaměstnanci by se měli po práci vracet domů.“

Bez efektivních řešení v rozvoji infrastruktury to však nepůjde

Jaroslav Kaizr upozorňuje na to, že se mění i postavení průmyslových nemovitostí na investičním trhu, kde jsou stále populárnějším investičním aktivem nejen mezi zahraničními investory ale i mezi Čechy. „V budoucnosti si umím představit vznik trhu s veřejně obchodovatelnými podíly v českých fondech zaměřených na komerční nemovitosti, průmyslové nemovitosti nevyjímaje. Mohl bych pokračovat, trendů je skutečně celá řada a některé se již promítají do praxe.“

„Co se mi zatím jeví jako takové „bílé místo“ v našich futuristických vizích, je zásobování měst v návaznosti na další rozvoj elektronického obchodu a omezování velkoformátového maloobchodu. Skvěle je vyřešená fáze marketingu, výběru a nákupu zboží, ale fyzické dodání zatím zástupci samosprávy nechtějí vůbec řešit. Ve městech vidíme zneužívání dopravní infrastruktury ve špičkách dopravními společnostmi a svozem odpadu. Smart city nemá být o chytrých koších, ale zejména o řízení infrastruktury, která je již vybudována. Silniční síť využíváme v nočních hodinách jen z pár procent a přetěžujeme ji přes den. Bez spolupráce na efektivním řešení poslední míle bude naše země zaostávat ještě více za zbytkem světa. Jedná se o základní infrastrukturu, stejně jakou je letiště nebo mateřské školy,“ dodává závěrem Pavel Sovička.