- Ve většině parametrů se vývoj trhu loni zpomalil
- Hodnoty jsou však stále příznivé, trhu se daří
- Spíše než o zhoršení jde o návrat k normálu
- K poklesu došlo v celém regionu, Česko má však
nejnižší neobsazenost a nejvíce plochy na obyvatele
Vývoj industriálního trhu v Česku loni po letech růstu do určité míry zpomalil, jedná se však spíše o návrat k normálu po rekordní aktivitě z let 2021 a 2022. Rok 2023 přinesl meziroční zdvojnásobení hodnoty neobsazenosti průmyslových a logistických prostor na 1,8 %, celková poptávka meziročně klesla o 31 %. Výstavba nových hal oproti roku 2022 zpomalila a nájmy meziročně rostly již jen mírně, o 3 %. V rámci regionu střední a východní Evropy[1] je na tom však Česko dobře: ke zpomalení trhu dochází ve všech zemích CEE a například neobsazenost je u nás nejnižší, ploch na obyvatele máme nejvíce. Podrobný přehled o industriálním trhu v Česku nabízí nová interaktivní industriální mapa realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield.
V CEE máme pětinu plochy a nejnižší neobsazenost
Celková rozloha industriálních (tedy výrobních a logistických) prostor v regionu střední a východní Evropy ke konci roku 2023 činila téměř 61,5 milionu m2. Česko se na této ploše podílí 19 %, tedy 11,7 milionu m2. V přepočtu na 1 000 obyvatel máme těchto ploch 1 104 m2, z celého regionu nejvíce.
Industriální haly jsou v Česku nadále velmi dobře obsazené: míra jejich neobsazenosti se v posledních letech pohybovala kolem jednoho procenta, na konci loňského roku mírně vzrostla na 1,8 % – což je však stále velmi dobrý poměr a nejlepší výsledek ze srovnávaných zemí.
Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Důvodem nárůstu neobsazenosti v Česku je především korekce určitých sektorů, které po překotném růstu zaznamenávají stagnaci, či dokonce pokles, jako to lze velmi dobře pozorovat například v segmentu e-commerce. Dalšími příčinami mohou být zefektivňování skladovacích procesů, slučování více skladů do jednoho místa nebo přesouvání kapacit do jiných zemí.“
Tabulka 1: Celková plocha a míra neobsazenosti industriálních ploch v zemích CEE (Q4 2023)
Země | Celková plocha (m2) | Míra neobsazenosti | Podíl na celkových plochách v CEE | Plocha na 1 000 obyvatel |
Česká republika | 11 707 500 | 1,8% | 19 % | 1 104 |
Polsko | 31 695 300 | 7,4% | 52 % | 862 |
Maďarsko | 5 090 600 | 7,7% | 8 % | 522 |
Slovensko | 3 999 100 | 3,6% | 7 % | 735 |
Rumunsko | 7 003 500 | 4,9% | 11 % | 367 |
Bulharsko* | 1 991 800 | 2,3% | 3 % | 287 |
Celkem v CEE | 61,487,800 | 5.7% | 694 | |
* pouze Sofie |
Zdroj: Cushman & Wakefield
Staví se méně než loni
Objem nově dokončených industriálních ploch u nás loni meziročně mírně klesl, rok 2022 byl v tomto směru ale rekordní. V dlouhodobém srovnání se s loňskými 921 tisíci m2 stále pohybujeme nad desetiletým i pětiletým průměrem (623, respektive 722 tisíc m2). Meziroční pokles výstavby loni zaznamenaly i další země CEE, s výjimkou Maďarska a Bulharska.
Ve výstavbě bylo v České republice na konci loňského čtvrtého čtvrtletí také méně ploch než v roce předchozím, šlo o 981 tisíc m2. Podobně jako u ploch dokončených je údaj ale stále nad dlouhodobým i pětiletým průměrem (550, respektive 752 tisíc m2) a pokles zaznamenala většina zemí regionu kromě Slovenska a Rumunska. Nejvíce se staví v Polsku, ale i tam od roku 2021 objem ploch ve výstavbě postupně klesá.
Poptávka klesla o třetinu
Hrubá realizovaná poptávka po industriálních prostorách loni meziročně klesla ve většině zemí regionu, v Česku nejvíce: o 31 %.
Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Výrazný pokles poptávky je způsobený hlavně jejím nezvykle vysokým objemem v letech 2021 a 2022, kdy trh reagoval na nárůst e-commerce související s pandemií. Ve srovnání s pětiletým průměrem v předcovidovém období je však poptávka roku 2023 stále vyšší: 1,52 milionu m2 oproti 1,46 milionu m2 v letech 2015 až 2019. Spíše než o pokles jde tedy o návrat k normálu z předchozích extrémních hodnot.“
V rekordních letech 2021 a 2022 se e-commerce na hrubé realizované poptávce podílela 10 %, loni to byla necelá 3 %. Zdá se, že tento segment již dosáhl svého vrcholu, a tak i jeho potřeba skladovacích prostor bude do budoucna spíše stagnovat, a to v závislosti na maloobchodní poptávce od koncových spotřebitelů.
Nájemné rostlo už jen mírně
Na dvou největších industriálních trzích v CEE došlo za posledních pět let k velmi výraznému nárůstu nejvyššího dosahovaného nájemného: v Polsku o 71 %, v Česku dokonce o 82 %. Loni se u nás růst nájmů již ale zpomalil: jeho hodnota dosáhla 7,75 eur za m2 a měsíc, což je meziroční zvýšení pouze o 3 %.
Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Například v Polsku je růst nájemného stále výrazný, naposledy šlo o 20 %. Tamní trh se totiž dlouhodobě pohyboval na velmi nízkých hodnotách, které byly dány především výrazným očekáváním při investičním zhodnocení nemovitostí, nízkými stavebními náklady a odlišnými stavebními normami, dostatečnou nabídkou pozemků a jednodušším povolovacím procesem.“
Český trh je nadále atraktivní a perspektivní
Český trh s industriálními prostory nyní čeká stabilizace. Stále se však v rámci odvětví komerčních nemovitostí jedná o velmi zdravý sektor. Poptávka se postupně mění, nadále silná zůstává v oblasti logistiky, nově se začíná prosazovat zájem výrobních společností o umístění svých provozů do našeho regionu. Obvykle se jedná o závody, které potřebují kvalifikovanou pracovní sílu, a nabízí tak zajímavá pracovní místa. Firmy se rozhlíží pro regionech, kde již podobné areály fungují a mohou na ně navázat. Z hlediska poptávky se tak jedná o oblasti, které jsou blízko finálním trhům (Německo, Rakousko) či již tradičně o sever Moravy.
Z pohledu investorů jde o atraktivní produkt, který dokáže vhodně diverzifikovat míru rizika investic do dalších odvětví komerčních nemovitostí. Vhodných industriálních projektů k investici se však u nás nabízí velmi málo, jelikož se vlastnictví soustředí v rukou dlouhodobých majitelů, kteří tyto nemovitosti jen neradi prodávají.
Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Kompletní a aktuální přehled o českém industriálním trhu přináší nové vydání naší interaktivní digitální mapy, která hráčům na trhu komerčních nemovitostí pomůže zorientovat se ve zdejších 18 hlavních industriálních zónách a 219 parcích a sledovat, jak se trh průběžně vyvíjí.“
Mapu s dynamickými prvky a čtvrtletně aktualizovanými údaji lze získat prostřednictvím webové stránky www.czech-industrial.cz
Je k dispozici také v tištěné podobě, kterou Cushman & Wakefield zájemcům exkluzivně poskytne na osobních schůzkách spolu s detailními a strategickými informacemi o nájemcích, velikosti a budoucí výstavbě v konkrétních lokalitách.
[1] Pro účely tohoto srovnání zahrnuje region CEE Bulharsko, Českou republiku, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko.
Zdroj: CUSHMAN & WAKEFIELD