Optimalizace logistiky vždy začíná problémem, který je potřeba vyřešit. Na začátku je definice potřeb klienta – zjištění, kde ho v jeho logistickém provozu „tlačí bota“. Anebo, pokud jde o strategický záměr, jak chce anticipovat potřeby budoucího rozvoje svého podnikání.

Jen některé problémy se dají optimalizovat pouze ve skladu samotném. Logistika je propojený řetězec, a tak je k optimalizaci vhodné přistoupit celostně. Pak je základním diagnostickým nástrojem logistický audit. Jde o důkladnou inventuru všech prvků logistiky – dodavatelsko-odběratelských vztahů, skladových a dopravních kapacit, organizaci a hierarchii personálu firmy, provozních směrnic, ukazatelů výkonnosti (KPI), informačních systémů a v neposlední řadě strategie a vize zákazníka – to vše prizmatem funkčnosti dodavatelského řetězce.

„Logistický audit trvá několik dnů až týdnů, podle velikosti a složitosti provozu, a končí zprávou, jež obsahuje doporučení změn: rychlých (tzv. quick wins) a dlouhodobých, a pokud si to zákazník přeje, tak jejich implementací do praxe,“ uvádí Tomáš Moravec, Logistic Consultant v týmu pronájmu průmyslových prostor, Cushman & Wakefield, a pokračuje: „Někdy chce zákazník vylepšit jen vnitřní uspořádání skladu, aby odpovídal novým potřebám. Pak promítáme fyzický tok materiálu do existující či nové budovy a hledáme jeho maximální průtočnost. Zejména starší budovy musíme složitě přetvářet, aby se tam např. vešly regály v dostatečné kapacitě. I nové sklady je třeba projektovat zásadně „zevnitř ven“, aby funkce určovala stavební formu, a ne obráceně, jak jsme toho mnohdy svědky.“

Ve společnosti GLP řeší skladové procesy nepřímo: „Stavíme naše areály tak, aby se v nich dala dělat moderní logistika za nízkých provozních nákladů,“ vysvětluje na úvod Jan Palek, ředitel GLP pro Česko a Slovensko.

Logistické parky GLP proto disponují řadou nadstandardních prvků. Například podlahové plochy mají zvýšenou nosnost a jsou připraveny na instalaci sofistikovaných skladových technologií. Těmi mohou být pásové dopravníky, automatické zakladače a vozíky. Kvalita a zvýšená nosnost podlah jsou důležité také kvůli instalaci těžkých skladových regálů či mezaninů.

Jan Palek k tomu doplňuje: „Naše projekty jsou navíc stavěny metodou BIM (Building Information Modeling) a vybaveny systémem pro sběr provozních dat: otevírání bran, sledování teploty, osvětlení, zastínění, klimatizace prostor a podobně. Vytvořením elektronického modelu budovy, který obsahuje veškeré potřebné informace o jednotlivých komponentech již ve fázi návrhu a výstavby, umožňuje řídit a optimalizovat její provoz a údržbu.“

BIM představuje organizovaný přístup využití informací napříč projektem jak v etapě výstavby, tak poté během provozu. V kombinaci se systémem sběru dat o provozu pomáháme klientům s optimalizací sladových procesů a provozu budovy. Výsledkem je snížení provozních nákladů na mnoha úrovních.

Developer tedy může svým zákazníkům podstatně usnadnit optimalizaci skladových procesů a provozu budovy. Zejména pokud se projekt realizuje na míru. Klíčem je, aby developer rozuměl byznysu klienta a byl schopen projekt tímto směrem aktivně rozvíjet.

Pandemie COVID-19 zamíchala kartami

Celosvětová pandemie nemoci COVID-19 dramaticky zamíchala kartami na realitním trhu. Logistické a průmyslové objekty, které byly dlouhodobě na okraji zájmu realitních investorů, se doslova přes noc staly žádaným a nedostatkovým produktem. Pandemie výrazně ovlivnila chod logistického řetězce, když došlo k přerušení a výpadkům dodávek zboží. Důsledkem toho jsme svědky rapidního nárůstu lokální poptávky po skladových prostorách, zrychlování digitalizace maloobchodu, kontinuálního boomu e-commerce a také velkého zájmu ze strany investorů o sklady a výrobní plochy. Právě tyto faktory způsobují akutní a enormní převis na straně poptávky.

To potvrzují také slova Martina Šumery, partnera Idustrial, Space Brokers s.r.o.: „Poslední téměr dva roky představují pro obor logistiky bezprecedentní rozsah nových výzev. Nahlížení na logistiku se změnilo a její význam posílil. Od jara letošního roku pociťujeme nedostatek volných skladových prostor k dispozici, tedy poptávka stále výrazně převyšuje aktuální nabídku, a to napříč celou ČR. Firmy, které nutně potřebovaly dodatečné prostory, si v řadě případů pronajímaly prakticky cokoliv, co bylo k dispozici. V těchto případech pak těžko můžeme hovořit o optimalizaci, spíše se v řadě případů řešila otázka přežití.“

Na současném trhu průmyslových a logistických nemovitostí můžeme vidět několik trendů

Ve společnosti CONTERA Management s.r.o. v poslední době registrují nové trendy jako je udržitelnost a robotizace, kdy tyto trendy posouvají parametry hal o level výše a je nezbytné je implementovat.

Udržitelnost se podle Laurenta Jechouxe, obchodního ředitele, CONTERA Management s.r.o., poslední roky stala globálním tématem a developeři postupně nastavili nové tržní standardy, kde haly jsou šetrnější a splňují nejvyšší stupně hodnocení udržitelnosti certifikace BREEAM. Tento trend přináší klientům značné úspory na spotřebě médií, a je to současně, a především, velký krok kupředu v otázce ekologické problematiky skladů.

Další trend, který podle Jechouxe zrychlila pandemie COVID-19, je robotizace veškerých procesů. E-commerce, výrobní a logistické společnosti jsou tahouny tohoto trendu a developeři se nebrání jít tomuto naproti a přináší tak pro sklady řadu inovací nejen z pohledu stavebního, ale také z pohledu uživatelského.

To potvrzuje také Markéta Vrbasová, vedoucí oddělení Industrial & Logistics ve společnosti Knight Frank: „Automatizace vede ke zvýšené produktivitě práce a k úsporám nákladů na pracovní sílu. Registrujeme zvýšený zájem o tzv. high-bay sklady do výšky např. 20 m. Tyto poptávky přicházejí nejen ze zahraničí, ale i z ČR.“

Laurent Jechoux jako příklad uvádí nového nájemce, sportovního giganta firmu Sportisimo, který si vybral park CONTERA v Ostravě pro zařízení svého centrálního skladu. „Strategická poloha našeho parku a místní regulativy nám umožnily postavit halu, která je šitá na míru potřebám klienta primárně pro její částečnou automatizaci. Díky příznivým podmínkám se nám podařilo 100% optimalizovat halu, která má kupříkladu nadstandardní výšku až 23 metrů a zároveň bude s užitnou plochou 90 000 m² jednou z největších hal v republice. Takováto optimalizace umožní nejefektivnější robotizované zakládání a rychlejší zpracování zboží.“

„Tak unikátní sklad, jako je sklad Sportisima v Ostravě, málokde v České republice vidíme právě kvůli regulacím, které neumožnují flexibilitu ze stavebního pohledu a pro developery je tak největší výzvou jak i přes existenci těchto regulací nabídnout řešeni, které bude v souladu s požadavky klientů,“ dodává Laurent Jechoux.

Jedním z nepříznivých faktorů, na který upozorňuje Martin Šumera, je podstatný nárůst výše nájemného, který se podle lokality pohybuje mezi 10 – 30 %. Řada nájemců, kteří v této době řeší prodlužování nájemních smluv, čelí skokovému nárůstu, který mají problém absorbovat, resp. přenést na své klienty. Bohužel se domnívám, že tento trend, kdy nájemné ve většině regionů atakuje 5,00 eur / m² a v nejatraktivnějších lokalitách se již přehouplo přes 6,00 eur, se stává novým standardem, na který si trh bude muset zvyknout. Necítíme zatím žádnou vlnu ukončování smluv a ani nevnímáme, že by se na trhu v dohledné době objevily v dostatečném objemu nové skladové možnosti, které by poptávku uspokojily.

„To se odráží například v segmentu e-commerce, kdy firmy s ohledem na současnou téměř stoprocentní obsazenost průmyslových ploch a kontinuální růst cen za pronájem skladů (např. kolem Prahy rostou nájmy meziročně o 15-17 %) pečlivě zvažují své investice do pronájmu průmyslových nemovitostí a zajištění efektivního fungování celého skladu,“ říká Markéta Vrbasová.

Současný trend nárůstu cen za pronájem průmyslových nemovitostí, způsobený vysokou obsazeností komerčních ploch a nárůstem cen stavebních nákladů má však druhý efekt, a vede výrobní i logistické společnosti ke zvýšené poptávce po automatizaci, robotizaci a digitalizaci. Jako příklad uvádí Markéta Vrbasová společnost Zásilkovna a jejich robotické řešení pro třídění zásilek Packman, které zajistilo zrychlení třídění zásilek o 50 % oproti tradičním třídícím pásům. Uvedení takového provozu do praxe trvá, je náročné, ale výsledek stojí za to.

„Také my vidíme řadu projektů, kde se firmy rozhodly čelit současným problémům, a to zvýšenou mírou automatizace a robotizace opakujících se procesů. Především se jedná o firmy z oblasti e-commerce a firem, které zajištují B2C, popř. navazující B2B distribuci,“ potvrzuje Martin Šumera, Partner | Idustrial,Space Brokers.

Podle Markéty Vrbasové zůstává klíčové pro každou logistickou společnost optimální řešení v oblasti interních logistických procesů, zjednodušení a zefektivnění materiálových toků, efektivní využívání skladových kapacit, minimalizace zásob a jejich efektivní řízení a maximální využití lidských i technologických zdrojů.